От занижения к завышению - или снова про налог при продаже недвижимости

Налоги как смерть неизбежны, а бабушек и дедушек приравняют к инвесторам  

 

Как повелось на Руси, «инициатива наказуема» или доят самых активных. Итак есть тенденции которые еще пока только витают в воздухе но тем не менее скоро это может коснуться всех.

Начну я с нашего недавнего перестроечного прошлого после которых только у самых стойких не выработалась стойкая отрыжка на вложения в различные финансовые инструменты инвестиций. С тех самых пор, как обожглись на советских Сбербкнижках, облигациях гос займа СССР, фантиках «МММ» и не доверяют. Даже в долларах уже хранить страшно как раньше под матрасом, и не из-за того что под матрас залезть могут, а потому что США по сути банкрот, просто всем это не выгодно признавать.

С ростом благосостояния граждане, особенно москвичи, осознали: нет надежнее и доходнее инструмента, чем недвижимость. Лучше столичная, еще лучше — зарубежная. Квартиры в Самаре тоже качественный инвестиционный инструмент. Но тут правительство озаботилось нашей с вами финансовой грамотностью…

Подмена понятий в инвестициях

Фондовый рынок существует для того чтобы сбережения граждан трансформировать в капитал используемый в экономике. И как бы это красиво не звучало – суть в том что экономике нужно регулярно залазить в Ваши карманы чтобы насытиться, а уж возвратиться к вам что-то из съеденного, или нет это уже второй вопрос. Т.е. экономику поддерживаем – по сути мы, и вовсе не налогами, а своими сбережениями которые с доверием относим в банки или брокерские компании. Что и отражено в теме этой статьи.

При этом происходит подмена понятий касательно инвестиций о которой я писал в статье «Подмена понятий об инвестициях или зачем существует фондовый рынок» - суть в том, что инвестиции это лишь то, на что вы можете влиять. Если вы не входите в состав совета директоров, или не являетесь учредителем банка то ваши акции или вклад просто заем. И в первом случае даже без каких либо обязательств возврата более номинальной стоимости в 1р.

Уж виноват ты тем что хочется мне кушть (с)Крылов

Отсутствие прогресса в деле превращения Москвы в международный финансовый центр и засыхания российского фондового рынка на корню, рождает в голове самые изумительные творческие идеи в голове чиновников  – «раз в акции люди не хотят вкладываться из-за слишком привлекательных налоговых льгот на рынке недвижимости и высокой доходности застрахованных банковских вкладов, надо все уровнять!» Идея «выравнять» налоговые условия для различных видов инвестиций, прозвучала, когда были опубликованы Основные направления налоговой политики РФ на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов.

Первое, что вспомнили Чиновники, что Налоговый кодекс освобождает от уплаты 13-процентного налога при продажи недвижимости, если с даты ее покупки прошло не менее трех лет. Ну а если продаете раньше, то подоходный налог взимается не со всей выручки, а с суммы, превышающей миллион рублей, либо с разницы между ценой покупки и продажи.

Второе, касается депозитов - доход по ним вообще освобожден от налога, если проценты по вкладу превышают ставку рефинансирования ЦБ не более чем на пять пунктов. Сейчас максимальный необлагаемый налогом доход по депозитам превышает 13 процентов годовых, что, согласитесь, совсем неплохо.

Российский Фондовый рынок стремительно теряет деньги. Вопрос в том, при чем здесь недвижимость, которую россияне покупали для своих детей внуков и загородного проживания? Попытка отменить налоговые льготы в любом случае будет напоминать конфискацию и революционное уплотнение. Напомним: после октября 1917-го большевики принялись изымать у «буржуев» лишние квадратные метры, подселяя пролетариев в бывшие частные квартиры. Так родились коммуналки. Сегодня, пусть и более мягкими мерами, состоятельных граждан опять собираются уплотнять.

Как все будет в жизни?

Весной Минфин предлагал оставить налоговые льготы только тем, кто владеет не более чем тремя квартирами и домами одновременно. Но кризис нарастал, капитал утекал раскулачивание пошло дальше. Владельцев нескольких объектов жилой недвижимости (не важно, в одном регионе или разных) предложено в принципе лишить всех льгот. Им придется при продаже любой недвижимости платить 13-процентный налог. Для владельцев единственного жилья предусмотрена поблажка. Правда, незначительная. Минимальный срок владения, который дает право на освобождение от НДФЛ, будут устанавливать региональные власти. Коридор составит от 3 до 15 лет. Учитывая, что, по некоторой информации, одним из основных лоббистов поправок является мэрия столицы, москвичам вряд ли стоит рассчитывать на нижнюю планку. Таким образом при продаже 2х комнтаной квартиры в Самаре, стоимостью 3 000 000р. придется заплатить примерно 390 000р.

Вспомним Налоговый кодекс РФ до 2007 год

Налоговая база по операциям с ценными бумагами рассчитывалась(до 2007г.):

До 3х лет : Доходы-расходы или Доходы -125 000р.

Более 3х лет: 0р.

Налоговая база по операциям с ценными бумагами рассчитывалась(после 2007г.):

До 3х лет : Доходы-расходы или Доходы -125 000р.

Более 3х лет: Доходы-расходы или Доходы -125 000р.

 

Вот, что то похожее, хотят сделать и с налогом при продаже недвижимости, однако есть вероятность, что пойдут дальше и отменят любые налоговые льготы. Так сделано и на Западе

Для сведения:

Величина единовременного налога при покупке элитного жилья в Женеве 4,5%

Величина единовременного налога при покупке элитного жилья в Париже 1,8%

Величина единовременного налога при покупке элитного жилья в Сиднее 7,2%

Величина единовременного налога при покупке элитного жилья в Лондоне 7,9 %

Величина единовременного налога при покупке элитного жилья в Нью-Йорке 5%

Вероятность реализации нового исчисления налога при продаже недвижимости  

Налог на собственность это вопрос тонкий и политический – пострадают бабушки и дедушки годами, жившими в своих квартирах, которым придется платить лишь «немного» больше и которые могут выйти на улицы, чтобы отстоять свои интересы. Видимо поэтому проект закона так и лежит на полке с 2004 года - просто «зондируется почва» перед его введением. Принять откровенно непопулярную меру (платить гражданам пришлось бы гораздо больше) так и не решились.

Налог при продаже недвижимости, затрагивает интересы более зажиточных граждан, у которых есть средства на размены/покупку квартир в Самаре или других городах. Малообеспеченные граждане, которые составляют большинство в радостях от пополнения бюджета, и от того что им все же не уменьшат пенсии и соц.выплаты, поддержат инициативу, а активное меньшинство как всегда будет платить.

Вопрос конечно не однозначный т.к. меньшинство по сути дела составляют молодые семьи и прочий средний класс который пострадает от роста цен на жилье, какая тут речь о доступном жилье. Но тут есть небольшая поблажка для владельцев единственного жилья – освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, в случае владения N лет. Коридор устанавливается от 3-15лет для разных регионов, при этом мэрия столицы заявила что, москвичам вряд ли стоит рассчитывать на нижнюю планку.

Как то так сложилось, что чем более узкие круги затрагивают налоги то скорость их введения тем быстрее они вводятся.

Таким образом думаю, что с отменой действующих льгот не будут задерживаться, и налог при продаже недвиждимости придеться платить уже через 1-2года.

Сценарий введения

А вот сценарий рисуется очень хитрым и начнет уже реализовываться с 1 января 2014г.

Шаг 1 - Расчет через банки

Этап казалось бы не связанный с этим. Последний месяц мои клиенты, продавая квартиры в Самаре, сообщают мне радостную, но широко известную новость о возможном проведении расчетов через банки. Это своего рода защитная мера, чтобы исключить «подготовку» ушлых российских граждан к введению самого налога. Минфин обнародовал новый проект ФЗ, устанавливающего ограничение на расчеты наличными деньгами с участием граждан. Планируется, что с 1 января 2014 года лимит наличных расчетов составит 600 тыс. рублей, а с 1 января 2016 года — 300 тыс. рублей. (изменения в пункт 1 статьи 861 ГК РФ), нарушителям придется уплатить штраф в размере суммы, превышающей установленный предел. То есть, например, при расчете с 1 января 2014 года наличными в 1 млн. рублей размер штрафа составит 400 тыс. рублей (1 млн. рублей – 600 тыс. рублей = 400 тыс. рублей).

Цель: Озвученная цель конечно как всегда в наших интересах – обеспечить безопасность расчетов, сделать рынок прозрачным и т.п. Но на самом деле мне кажется, что это защита от завышения цен. Одно дело фиктивно продать сыну своей же матери квартиру за 10 000 000р с бумажной распиской, и другое дело провести 10 000 000р через банк, которых скорее всего нет в наличии. Т.е сначал подготоваливается почва

Шаг 2 - Введение налога

Собственно, введение самого налога.

Цель: как обычно - зале… т.е. пополнение бюджета

 

Выводы

Вывод 1:  Покупать по завышенной цене  выгодно.

Вывод 2: Собственники подаренных/унаследованных/приватизированных квартир заплатят максимально возможный налог. Если есть подобные квартиры в Самаре и не только -  переоформляйте на родственников.

Вывод 3: Собственники долёвок купленных в 1998 году по «космически» большим на тот момент ценам по тем временем ценам, и по максимально низ Если есть подобные квартиры переоформляйте на родственников.

Вывод 4: Сохраняйте все квитанции о затратах на ремонт квартиры или строительство дома – возможно они будут суммироваться к получаемому налоговому вычету при продаже. Возможно пригодятся и квитанции на содержание жилья.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Наши партнеры

nrn banner

Купить квартиру

Самара

Риэлтор Самары Портнов Константин, Квартиры в Самаре

Контакты

г.Самара,ул.Чернореченская, д.6, 2 этаж

+7-927-200-32-35
Email : Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.portnov.pro

Яндекс.Метрика