Продажа за 1 000 000 рублей квартир приобретенных до и после 2016 года


2003 09 2420tax20man20should20be20more20efficient20350wb1Налоги при продаже за 1000 000рублей

С 1 января 2016 г. в России должны применяться новые правила налогообложения доходов, получаемых физическими лицами от продажи недвижимости. Поправки внесены в НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 382-ФЗ). Рассмотрим отдельные положения названного законодательного акта подробнее.

Уточнение порядка определения налоговой базы

Статья 210 НК РФ дополняется п. 6, в соответствии с которым налоговая база по доходам от продажи объектов недвижимого имущества (в том числе долей в них) определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ, регулирующей, в свою очередь, правила освобождения от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами - налоговыми резидентами РФ. Аналогичные изменения вносятся в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Нюансы освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости

По общему правилу ст. 217.1 НК РФ в целях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости устанавливается минимальный предельный срок владения соответствующими объектами, который составляет три года.
При этом названный трехгодичный период касается только недвижимого имущества, право собственности на которое:
1) получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом.
Обратите внимание: в ст. 217.1 НК РФ законодатель непосредственно не уточняет перечень таких лиц (в отличие, например, от их непосредственного упоминания в п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Соответственно, в целях определения обозначенной категории лиц необходимо руководствоваться непосредственно нормами Семейного кодекса. В частности, из ст. 2 СК РФ следует, что к членам семьи относятся:
- супруги;
- родители;
- дети;
- усыновители и усыновленные;
- другие родственники и иные лица в случаях и пределах, предусмотренных семейным законодательством.
Статьей 14 СК РФ установлен круг близких родственников: это родственники по прямой восходящей и нисходящей линиям (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Кроме того, в Письме Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12 <1> (доведено до налоговых органов Письмом ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@) обращено внимание на следующее: ст. 4 СК РФ, в частности, предусмотрено, что к имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством, применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений.


--------------------------------
<1> См. также Письма Минфина России от 06.06.2013 N 03-04-05/20968, от 14.03.2013 N 03-04-05/9-221.

Исходя из ст. ст. 1142 - 1145 ГК РФ родственниками по отношению к определенному физическому лицу являются:
- дети, супруг, родители, внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери, дети полнородных и неполнородных братьев и сестер (племянники и племянницы);
- полнородные и неполнородные братья и сестры родителей (дяди и тети), двоюродные братья и сестры;
- прадедушки и прабабушки;
- дети родных племянников и племянниц (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
- дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);
- пасынки, падчерицы, отчим, мачеха.
По нашему мнению, поскольку семейное законодательство относит всех поименованных выше лиц либо к членам семьи, либо к близким родственникам налогоплательщика, при получении от них недвижимости в порядке наследования или дарения имеются основания для освобождения от обложения НДФЛ полученных доходов;
2) получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях предельный минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет. Однако данный временной период может быть сокращен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). При этом право на снижение трехлетнего периода НК РФ не предусмотрено.

Определение налоговой базы с учетом кадастровой стоимости объекта

Достаточно важная новация содержится в п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Она касается граждан, продающих недвижимость в тех субъектах РФ, в которых имеется кадастровая оценка соответствующих объектов.
В целях избежания сокрытия гражданами от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, законодатель вводит расчетный механизм определения налоговой базы по таким операциям, при этом налоговая база не может быть меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.
Отметим, что законом субъекта РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Уточнение порядка предоставления имущественных вычетов

Изменится содержание и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, касающегося предоставления имущественного налогового вычета в связи с продажей недвижимости:
- при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, вычет в целом на указанную группу объектов недвижимости составит 1 млн руб.;
- при продаже иных объектов недвижимости (например, к ним в силу ст. 130 ГК РФ относятся гаражи, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока, вычет на группу данных объектов составит в целом 250 000 руб.

Применение новшеств на практике

Следует обратить особое внимание, что рассматриваемый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости будет применяться в отношении тех объектов недвижимого имущества, которые будут приобретены в собственность после 1 января 2016 г., то есть начиная с 02.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Пример 1. Предположим, в феврале 2016 г. у налогоплательщика откроется наследство от родителей в виде квартиры, которую он в этом же году продаст за 1,3 млн руб., в этом же году будет произведена соответствующая государственная регистрация перехода права собственности. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2016 - 2 млн руб.
Поскольку квартира будет находиться в собственности налогоплательщика менее трех лет (п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), расчетная величина полученного налогоплательщиком дохода составит 1,4 млн руб. (2 млн руб. x 0,7).
При этом с учетом общих положений пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме 1 млн руб.
Соответственно, налоговая база по налогу будет равна 400 000 руб. ((1,4 - 1) млн руб.).
Сумма НДФЛ - 52 000 руб. (400 000 руб. x 13%).

Пример 2. Предположим, в феврале 2016 г. налогоплательщик от своего брата по договору дарения получит круизный катер, право собственности на который в этом же году будет зарегистрировано в ГИМС (ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта). В августе 2016 г. налогоплательщик продаст указанное судно за 1 млн руб.
С учетом общих положений пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме 250 000 руб.
Сумма НДФЛ составит 97 500 руб. ((1 000 000 руб. - 250 000 руб.) x 13%).

В завершение отметим, что, к сожалению, законодатель поступил в "лучших" своих традициях и не предусмотрел правил определения налоговой базы по НДФЛ в отношении операций по продаже недвижимости, право собственности на которую возникло до 02.01.2016, ведь п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ изложены в новой редакции, действующей с 01.01.2016 (п. 2 ст. 4 Закона N 382-ФЗ), а о том, что по отношениям, связанным с имуществом, приобретенным до указанной даты, применяются ранее действовавшие правила, каких-либо оговорок в НК РФ не содержится, то есть старая редакция в 2016 г. не действует.
Исключение здесь, пожалуй, могут составлять случаи, когда недвижимость будет находиться в собственности налогоплательщика три года и более.

Пример 3. Налогоплательщик в 2016 г. продает квартиру, находившуюся в его собственности более трех лет. Поскольку с 01.01.2016 п. 17.1 ст. 217 НК РФ изложен в новой редакции (пп. "в" п. 10 ст. 2 Закона N 382-ФЗ), при налогообложении соответствующих доходов, полученных с 01.01.2016, необходимо применять действующие в 2016 г. нормы.
В п. 17.1 ст. 217 НК РФ (исходя из п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ) приведены две категории недвижимого имущества, доходы от продажи которого полностью освобождаются от обложения НДФЛ:
1) недвижимость, приобретенная в собственность после 01.01.2016 (с учетом ст. 217.1 НК РФ);
2) иное имущество, находившееся в собственности налогоплательщика три года и более.
В рассматриваемом примере, поскольку квартира приобретена до 02.01.2016, а общий период ее нахождения в собственности налогоплательщика превышает три года, можно предположить, что она должна относиться ко второй категории имущества, упомянутой в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, доходы от продажи такой квартиры полностью не облагаются НДФЛ.

Неясен алгоритм исчисления налога в той ситуации, когда, например, налогоплательщик в 2016 г. будет продавать квартиру, полученную им в порядке наследования от родителя, умершего 01.01.2016: с одной стороны, с указанной даты действует новый порядок определения налоговой базы (п. 2 ст. 4 Закона N 382-ФЗ), с другой стороны, он применяется только к операциям с недвижимостью, приобретенной после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Парадоксально, но из редакции рассматриваемого Закона N 382-ФЗ следует, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности гражданина менее трех лет (когда такое право возникло до 02.01.2016), возможность получения имущественного налогового вычета в фиксированном размере для налогоплательщиков нормами НК РФ не предусмотрена. Следовательно, в целях оптимизации налогообложения на практике могут применяться только правила пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, согласно которым вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
По-видимому, названный пробел должен быть безотлагательно устранен на законодательном уровне.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Наши партнеры

nrn banner

Купить квартиру

Самара

Риэлтор Самары Портнов Константин, Квартиры в Самаре

Контакты

г.Самара,ул.Чернореченская, д.6, 2 этаж

+7-927-200-32-35
Email : Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.portnov.pro

Яндекс.Метрика