Отмена права собственности - недействительный договор купли продажи квартиры

Отмена договора купли-продажиПроведение сделки и оформление права собственности не гарантирует долго и счастливого владения квартирой. Чтобы этого не произошло я расскажу о недействительных сделках.

Если мы что то купили и даже получили свидетельство о праве на квартиру, то отменить право собственности может только суд. Но часто Суд делает это достаточно легко и в судебной практике, отмена договора купли-продажи квартиры очень частое явление.

Чтобы вашу ссделку не признание недействительной рассмотрим основные правовые нюансы.

 

Причины

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Первое что надо понимать что существуют Ничтожные и Оспаримые сделки.

 

Ничтожные сделки

Эти сделки незаконны по своей сути и уже сам факт их проведение говорит об их недействительности. К примеру, если будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

Спор о ничтожности сделки  и признание договора купли-продажи недействительным, могут возбудить не только стороны сделки но и, например, прокуратура. 

 

Отмена договора купли-продажи квартиры может быть связана вовсе не с откровенным мошенничеством. Например причиной может стать, притворные сделки:

Пример 1 - Когда, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. И на подобные сделки идут не только для того чтобы избежать налогов. Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так». Ведь в некоторых случаях продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.). Еще причиной служит невозможность получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры, если  сделка купли-продажи квартиры была произведена между родственниками. 

Пример 2 - Если собственник, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом и при разводе делиться между супругами. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

 

Стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, договор купли-продажи квартиры будет недействительным.

 

Пример 3  - Притворным считается и когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Пример 4  = Семья заключает догвоор купли продажи квартиры с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при оформлении часто родители не вписывают в договор купли продажи детей(по причине ипотеки и т.п.) и оформляют нотариальные обязательства сделать это посже, а потом в суете будней забывают… Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Пример 5 - Сделка будет признана недействительной (ничтожной) и в случае, если одна из сторон на момент заключения договора являлась недееспособно1. То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае, Росреестр не примет документов у несовершеннолетнего а если примет то откажет в регистрации.  

А вот с заболеваниями психики сложнее. Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Пример 6 - покупка квартиры у юридического лица по заниженной цене может стать миной замедленного действия. Если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

 

Оспоримые сделки

Тут сложнее и  заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр. Чтобы оспорить сделку по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

 

Пример 1 - примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной и как следствия - отмена права собственности на вашу квартиру.

 

Следствия - "верните все в зад"

Если суд признает недействительность заключенной сделки, то придется вернуть все взад в прямом ипереносном смысле этого слова -  Покупатель возвращает приобретенную квартиру, а продавец обязн возвратить деньги, которых может просто не быть! 

И самое большее что может сдлеть суд - либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

 

Вывод: Вероятность того что Продавец пострадает в сделке существенно меньше, т.к. имущество вернуть легче чем деньги 

 

Именно это и служит причиной все мошенничеств с квартирой на рынке недвижимости, которые часто и не выглядят намеренными, при этом, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

 

Пример 2 - Отменить можно и безвозмездную сделку. Например если квартиры была подарена, при этом даритель должен получить согласие второго супруга. Если рассмотреть вариант когда суруг был, признан умершим или без вести пропавшим. И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется супруг. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда. Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

 

Рекоммендация 1 - Не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Рекоммендация 2 - При любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

 

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать Вам стопроцентной безопасности, как специалист в области управления рисками могу сказать, что вероятность рисков можно уменьшить но не избежать!

 

Автор: Портнов Константин

Комментарии  

 
-1 # Alex 10.06.2016 11:54
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости:
www.riskover.ru
Ответить | Ответить с цитатой | Цитировать
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Наши партнеры

nrn banner

Купить квартиру

Самара

Риэлтор Самары Портнов Константин, Квартиры в Самаре

Контакты

г.Самара,ул.Чернореченская, д.6, 2 этаж

+7-927-200-32-35
Email : Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.portnov.pro

Яндекс.Метрика